Marché immobilier en 2020 : quelles évolutions pour les acheteurs et les investisseurs ?
Les règles relatives au crédit immobilier, aux aides à l’achat et à la fiscalité ont évolué depuis la publication de cet article. Pour un projet actuel, vérifiez les conditions en vigueur auprès des organismes officiels ou d’un professionnel qualifié.
Après une année 2019 particulièrement dynamique, le marché immobilier français abordait 2020 dans un contexte encore favorable. La faiblesse des taux d’emprunt avait facilité l’accès au crédit pour de nombreux ménages, soutenu le nombre de transactions et contribué à la hausse des prix dans plusieurs villes.
Cette dynamique pouvait-elle se poursuivre en 2020 ? Au début de l’année, les principales mesures annoncées laissaient surtout entrevoir une certaine continuité. Le prêt à taux zéro devait être maintenu dans les zones B2 et C, les principaux dispositifs de défiscalisation restaient accessibles et les données sur les prix de vente devenaient plus faciles à consulter.
Le maintien du prêt à taux zéro dans les zones B2 et C
La suppression du prêt à taux zéro, ou PTZ, avait initialement été envisagée pour l’achat d’un logement neuf dans les zones B2 et C. Ces territoires sont considérés comme des zones dites « détendues », où la demande de logements est généralement moins forte que dans les grandes agglomérations.
Le PTZ a finalement été maintenu en 2020 dans ces zones. Ce dispositif permettait aux ménages éligibles de financer une partie de l’achat de leur résidence principale sans payer d’intérêts sur la somme concernée.
Les conditions d’accès restaient proches de celles appliquées en 2019. L’éligibilité dépendait notamment :
- des revenus du ménage ;
- du nombre de personnes destinées à occuper le logement ;
- de la localisation du bien ;
- du type de logement acheté ;
- du montant total de l’opération.
Le PTZ pouvait concerner un logement neuf, mais aussi un logement ancien nécessitant d’importants travaux, sous réserve de respecter les conditions prévues par le dispositif.
Il ne finançait toutefois qu’une partie de l’achat. Il devait donc être complété par un autre prêt immobilier, un apport personnel ou une autre solution de financement.
Le maintien des principaux dispositifs de défiscalisation immobilière
Les principaux dispositifs d’investissement locatif ont également été maintenus en 2020. Ils permettaient à certains investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie d’engagements précis concernant le logement et sa mise en location.
La loi Pinel pour l’investissement dans le neuf
La loi Pinel restait l’un des dispositifs les plus utilisés par les particuliers souhaitant investir dans un logement neuf destiné à la location.
Elle permettait de bénéficier d’une réduction d’impôt lors de l’acquisition d’un bien immobilier neuf, à condition de respecter plusieurs obligations, notamment :
- acheter un logement situé dans une zone éligible ;
- mettre le bien en location pendant une durée déterminée ;
- respecter des plafonds de loyers ;
- louer le logement à un ménage respectant certains plafonds de ressources.
L’engagement de location pouvait porter sur une durée de 6, 9 ou 12 ans. Le montant de la réduction d’impôt dépendait notamment de la durée choisie et du coût de l’investissement, dans les limites prévues par la réglementation.
L’avantage fiscal ne garantissait cependant pas la rentabilité du projet. L’emplacement du bien, la demande locative, le prix d’achat, les charges et le niveau des loyers restaient des critères déterminants.
La loi Denormandie pour la rénovation de logements anciens
Le dispositif Denormandie avait, quant à lui, été prolongé jusqu’au 31 décembre 2022.
Son fonctionnement était proche de celui de la loi Pinel, mais il concernait l’achat et la rénovation de logements anciens situés dans certaines communes éligibles. Son objectif était notamment d’encourager la remise en état de logements dégradés et de soutenir la revitalisation des centres-villes.
Pour bénéficier de la réduction d’impôt, l’investisseur devait respecter des conditions relatives à la localisation du logement, au montant et à la nature des travaux, à la durée de location, aux loyers pratiqués et aux ressources du locataire.
Le coût réel des travaux devait être évalué avec attention. Des dépenses sous-estimées ou des retards de chantier pouvaient réduire fortement l’intérêt financier de l’opération.
Des prix de vente immobiliers plus transparents
L’accès aux prix des transactions immobilières s’est amélioré avec la mise à disposition de la base « Demandes de valeurs foncières », plus connue sous le nom de base DVF.
Cette base permettait de consulter les prix de vente enregistrés au cours des années précédentes pour différents types de biens :
- les maisons ;
- les appartements ;
- les terrains ;
- certaines dépendances.
Pour les particuliers comme pour les professionnels, ces données constituaient une source utile pour mieux comprendre le marché local. Un propriétaire pouvait s’en servir pour préparer la vente de sa maison, tandis qu’un acheteur pouvait comparer le prix demandé avec les transactions réalisées à proximité.
La base DVF ne remplaçait toutefois pas une estimation immobilière complète. Elle ne permettait pas toujours de connaître précisément l’état du logement, la qualité des travaux, l’exposition, l’étage, les nuisances ou les caractéristiques particulières du bien.
Deux logements situés dans une même rue pouvaient ainsi présenter des écarts de prix importants en fonction de leur superficie, de leur état, de leur emplacement exact ou de leurs prestations.
La suppression de la taxe d’habitation pour 80 % des foyers
La réforme de la taxe d’habitation s’est poursuivie en 2020. Après une diminution progressive pendant les années précédentes, environ 80 % des foyers fiscaux devaient bénéficier d’une exonération totale de taxe d’habitation sur leur résidence principale.
Pour les 20 % de ménages qui ne bénéficiaient pas encore de cette suppression, une baisse progressive devait commencer en 2021. La disparition complète de la taxe d’habitation sur les résidences principales était alors prévue pour 2023.
Cette réforme ne signifiait toutefois pas la suppression de l’ensemble des impôts locaux. Les propriétaires restaient notamment redevables de la taxe foncière. Les résidences secondaires pouvaient également rester soumises à la taxe d’habitation selon leur situation et leur localisation.
Que fallait-il retenir du marché immobilier en 2020 ?
Au début de l’année 2020, le marché immobilier ne semblait pas devoir connaître de bouleversement réglementaire majeur. Les principales mesures s’inscrivaient plutôt dans la continuité de 2019 :
- maintien du prêt à taux zéro dans les zones B2 et C ;
- conservation de la loi Pinel ;
- prolongation du dispositif Denormandie ;
- meilleur accès aux prix des transactions grâce à la base DVF ;
- suppression de la taxe d’habitation pour environ 80 % des résidences principales.
Ces dispositifs pouvaient faciliter certains projets, mais ils ne suffisaient pas à garantir la réussite d’un achat ou d’un investissement.
Avant toute décision, il restait essentiel d’étudier le coût global du projet, le niveau des mensualités, l’état du logement, les travaux à prévoir, les charges, la demande locale et les perspectives de revente.
Les vérifications à effectuer avant un achat immobilier
Pour limiter les risques, un acquéreur devait notamment :
- calculer le coût total de l’opération, frais de notaire et travaux compris ;
- comparer les prix avec plusieurs transactions récentes ;
- vérifier précisément son éligibilité aux aides et dispositifs fiscaux ;
- analyser la demande locative en cas d’investissement ;
- faire examiner les documents juridiques et techniques du bien ;
- consulter un notaire, un courtier ou un conseiller fiscal lorsque la situation l’exige.
Une bonne connaissance du marché local restait indispensable pour acheter au juste prix ou préparer la vente d’un bien immobilier dans de bonnes conditions.
