Quels certificats et contrôles faut-il prévoir pour vendre un bien immobilier en Wallonie ?

La vente d’une maison ou d’un appartement ne repose pas uniquement sur la fixation du prix et la publication d’une annonce. Le propriétaire doit aussi réunir plusieurs certificats, rapports de contrôle et renseignements permettant à l’acheteur de connaître la situation énergétique, électrique, urbanistique et environnementale du bien.

Il convient toutefois de distinguer les règles belges des obligations françaises. Les expressions « loi Carrez », « DPE », « ERP », « diagnostic plomb » ou « diagnostic termites » appartiennent principalement au cadre juridique français. Pour un logement situé en Wallonie, les documents à préparer portent d’autres noms et répondent à des règles régionales ou fédérales spécifiques.

Les obligations peuvent également varier selon la nature du bâtiment, l’ancienneté des installations, la présence d’une citerne, la situation du terrain ou les travaux réalisés. Il est donc prudent de faire vérifier le dossier par le notaire avant de mettre le bien en vente.

Le certificat PEB doit être disponible avant la publication de l’annonce

Le certificat de performance énergétique des bâtiments, appelé certificat PEB en Wallonie, renseigne l’acheteur sur la consommation énergétique théorique du logement. Il indique notamment sa classe énergétique, sa consommation d’énergie primaire et ses émissions de CO2. Il contient également des recommandations d’amélioration.

Pour un logement wallon, le propriétaire doit disposer d’un certificat PEB valable avant la mise en vente. Les publicités immobilières doivent reprendre plusieurs informations issues de ce document, dont le code unique du certificat, la classe énergétique et les données de consommation. Le certificat doit ensuite être communiqué à l’acheteur avant la signature de la convention de vente.

Le certificat est établi par un certificateur PEB agréé après une visite du bâtiment. Sa durée de validité peut atteindre dix ans, mais une nouvelle certification peut être pertinente lorsque des travaux importants ont modifié les performances du logement.

Le PEB ne constitue pas un contrôle général de l’état de la maison. Un mauvais résultat ne signifie pas nécessairement que le logement est inhabitable, de même qu’une bonne classe énergétique ne garantit pas l’absence d’humidité, de défauts électriques ou de problèmes de stabilité.

Le contrôle de l’installation électrique dépend du dossier existant

Lors de la vente d’une habitation équipée d’une ancienne installation électrique qui n’a pas fait l’objet d’un examen de conformité complet après le 1er octobre 1981, le vendeur doit faire réaliser une visite de contrôle par un organisme agréé. Le rapport est remis à l’acheteur lors de l’acte de vente.

Pour une installation plus récente ou déjà contrôlée conformément au Règlement général sur les installations électriques, le vendeur doit transmettre le dossier disponible au nouveau propriétaire. Lorsque ce dossier est perdu ou incomplet, un nouveau contrôle peut être nécessaire.

Un rapport négatif n’empêche pas automatiquement la vente. Il informe l’acheteur des infractions constatées. Dans la situation habituelle visée par le contrôle de vente, l’acquéreur dispose alors de dix-huit mois à compter de l’acte pour remettre l’installation en ordre et faire réaliser une nouvelle visite.

Le propriétaire n’a donc pas toujours l’obligation de réaliser tous les travaux avant de vendre. Les parties doivent néanmoins tenir compte du coût de la remise en conformité dans le prix, les conditions de l’offre et la négociation.

Une exception est prévue lorsque le vendeur et l’acheteur conviennent que l’habitation sera démolie ou que l’installation sera entièrement rénovée. Cet accord doit être mentionné dans l’acte et entraîne des démarches particulières pour l’acquéreur.

L’extrait de la BDES informe sur l’état potentiel du sol

Pour une parcelle ou un bien immobilier situé en Wallonie, le vendeur doit fournir à l’acheteur un extrait conforme de la Banque de Données de l’État des Sols, généralement appelée BDES.

Ce document reprend les informations officielles disponibles concernant une pollution éventuelle, la présence passée ou actuelle d’une activité susceptible d’avoir affecté le sol ainsi que les obligations d’étude ou d’assainissement éventuellement associées à la parcelle.

La présence d’une information dans la BDES ne signifie pas automatiquement que le terrain est pollué. À l’inverse, l’absence de donnée ne constitue pas une analyse physique du sol. L’extrait indique l’état des connaissances administratives disponibles à une date donnée.

Pour un acte notarié, sa validité peut atteindre un an, mais elle prend fin si de nouvelles informations sont enregistrées entre-temps. Le moment de la demande doit donc être coordonné avec le notaire afin d’éviter qu’un nouvel extrait soit nécessaire avant la signature.

La situation urbanistique doit correspondre à l’utilisation réelle du bien

Les renseignements urbanistiques permettent de connaître l’affectation de la parcelle, les permis délivrés, les prescriptions applicables et certaines contraintes qui pèsent sur le bien.

Cette vérification est particulièrement importante lorsque la maison a été agrandie, lorsqu’un garage a été transformé en pièce habitable ou lorsqu’un immeuble a été divisé en plusieurs logements. L’existence physique d’un aménagement ne prouve pas qu’il a été autorisé.

Le vendeur doit communiquer de manière exacte les informations dont il dispose sur les travaux et l’utilisation du bâtiment. Une irrégularité urbanistique peut retarder la transaction, modifier les possibilités d’utilisation du logement ou obliger le futur propriétaire à introduire une demande de régularisation.

Le certificat d’urbanisme n° 1 fournit des informations utiles sur le statut d’une parcelle. Pour un projet précis, le certificat d’urbanisme n° 2 ajoute une appréciation de l’autorité sur l’opération envisagée. Ces certificats ne remplacent pas l’analyse du dossier concret de la vente.

Le risque d’inondation fait partie des informations à transmettre

La carte wallonne de l’aléa d’inondation permet de situer le bien par rapport aux risques liés au débordement d’un cours d’eau ou au ruissellement. Le niveau d’aléa peut avoir une influence sur les travaux envisageables, les mesures de prévention et, dans certaines situations, l’assurance du bâtiment.

Lors des actes de vente, les notaires doivent informer les futurs acquéreurs de la situation du terrain ou de l’immeuble par rapport à l’aléa d’inondation.

Cette information ne doit pas être réduite à une simple mention administrative. Lorsqu’un bien se trouve dans une zone concernée, il est utile de documenter les éventuels sinistres antérieurs, les travaux de protection réalisés et les conditions de couverture communiquées par l’assureur.

Le diagnostic amiante doit être envisagé selon la région et l’évolution de la réglementation

L’amiante peut se trouver dans les toitures en amiante-ciment, les conduits, certains panneaux, les revêtements de sol, les colles ou les matériaux isolants de bâtiments anciens. Tant que ces matériaux restent en bon état et ne sont pas manipulés, le risque n’est pas identique à celui d’un matériau dégradé ou percé lors de travaux.

En Wallonie, la politique relative à l’amiante évolue. Le Gouvernement wallon a annoncé la mise en place progressive d’un diagnostic obligatoire avant certaines ventes, locations ou interventions, accompagnée d’un système de certification des professionnels. Le calendrier précis et le champ d’application doivent être vérifiés au moment de la transaction, car une mesure annoncée ne doit pas être présentée comme une obligation universelle sans contrôle de son entrée en vigueur.

Même en dehors d’une obligation générale, le diagnostic amiante peut être pertinent lorsqu’un bâtiment ancien contient des matériaux suspects ou lorsque l’acheteur prévoit une rénovation. Le prélèvement et l’analyse doivent être confiés à des professionnels compétents. Il ne faut pas casser, poncer ou percer soi-même un matériau susceptible de contenir de l’amiante.

Les règles ne sont pas identiques dans les trois Régions belges. Pour un bâtiment situé en Flandre, un certificat d’inventaire amiante peut déjà être exigé dans plusieurs situations. Le lieu du bien doit donc toujours être identifié avant de dresser la liste des documents à commander.

Il n’existe pas de contrôle du gaz automatiquement imposé par toute vente

Le contrôle d’une installation intérieure de gaz est obligatoire avant sa première mise en service ou après certaines modifications. Le simple fait de vendre une habitation n’entraîne cependant pas, à lui seul, un diagnostic du gaz équivalent à celui prévu dans le droit français.

Le propriétaire doit néanmoins remettre les attestations, factures et documents dont il dispose. Une vérification volontaire est recommandée en présence d’une installation ancienne, d’une odeur inhabituelle, d’une chaudière mal entretenue ou d’un doute sur la ventilation.

L’entretien ou le contrôle périodique de la chaudière répond à des règles distinctes de celles applicables à la vente. Le vendeur doit donc vérifier la date du dernier entretien et conserver l’attestation correspondante.

Les diagnostics plomb et termites ne sont pas des formalités universelles en Wallonie

Un rapport relatif au plomb ou aux termites peut être utile lorsqu’un indice concret justifie une investigation, mais ces examens ne doivent pas être présentés comme des certificats systématiquement obligatoires pour chaque vente wallonne.

La présence d’anciennes peintures dégradées peut justifier une analyse du plomb, surtout dans un logement ancien occupé ou susceptible d’être occupé par de jeunes enfants. Des dégradations inhabituelles du bois, des galeries ou des traces d’insectes peuvent également conduire à demander l’avis d’un spécialiste.

Ces contrôles volontaires améliorent l’information de l’acheteur et peuvent éviter une contestation ultérieure. Ils ne doivent toutefois pas être confondus avec les documents légalement requis pour toutes les transactions.

De la même manière, la « loi Carrez » ne constitue pas le régime applicable à la mesure des appartements wallons. La superficie annoncée doit néanmoins être sincère, vérifiable et accompagnée d’une méthode de calcul suffisamment claire. En cas de doute, un mesurage réalisé par un géomètre-expert permet de réduire le risque d’erreur.

Le CertIBEau concerne principalement les nouveaux raccordements à l’eau

Depuis le 1er juin 2021, le CertIBEau est obligatoire en Wallonie pour les immeubles raccordés pour la première fois au réseau public de distribution d’eau. Il vérifie notamment la conformité des installations d’eau potable et des dispositifs d’évacuation des eaux usées.

Pour une installation existante qui n’est pas concernée par un nouveau raccordement, le certificat peut être demandé volontairement. Lorsqu’un CertIBEau existe déjà, ses références et ses conclusions doivent être prises en compte dans le dossier de la vente.

Un certificat antérieur peut perdre sa pertinence après une modification importante de l’installation privée, du raccordement à l’eau ou de l’évacuation des eaux. Le propriétaire doit donc vérifier si les travaux effectués depuis sa délivrance ont une incidence sur sa validité.

Une citerne à mazout peut nécessiter des documents supplémentaires

La présence d’une citerne doit être signalée, qu’elle soit utilisée, inutilisée, aérienne ou enterrée. Sa capacité, son état et les contrôles déjà réalisés peuvent avoir une incidence sur les documents à fournir.

En Wallonie, les obligations dépendent notamment de la capacité de la citerne et de son installation. Une fuite peut entraîner une pollution du sol et des frais importants d’assainissement. Il est donc utile de rechercher les attestations d’étanchéité, les preuves d’entretien, les déclarations administratives et, lorsqu’une ancienne citerne a été neutralisée, les documents relatifs à cette intervention.

Une citerne abandonnée ne doit pas être dissimulée. Le vendeur doit informer le notaire et l’acheteur afin que sa situation soit examinée avec les autres renseignements environnementaux.

Les appartements exigent aussi les documents de la copropriété

La vente d’un appartement ne concerne pas uniquement la partie privative. L’acquéreur devient également copropriétaire des parties communes et participe aux dépenses décidées par l’association des copropriétaires.

Le dossier doit donc contenir les informations utiles sur le fonds de réserve, le fonds de roulement, les charges, les appels de fonds, les litiges en cours et les travaux votés ou envisagés. Les procès-verbaux récents des assemblées générales permettent notamment de repérer un projet de rénovation de façade, de toiture, d’ascenseur ou de chauffage collectif.

Le certificat PEB de l’appartement et le contrôle de l’installation électrique privative ne renseignent pas à eux seuls sur la situation technique et financière de l’ensemble de l’immeuble.

Faire intervenir le notaire avant de signer une offre

Le notaire vérifie les informations juridiques et administratives nécessaires à la préparation de la vente immobilière. Il contrôle notamment le titre de propriété, la situation hypothécaire, les droits de préemption, les renseignements urbanistiques et les documents environnementaux applicables.

Il est préférable de le contacter avant d’accepter une offre ferme ou de signer un compromis. Un accord rédigé trop rapidement peut engager définitivement les parties alors qu’un certificat manque, qu’une infraction urbanistique vient d’être découverte ou qu’une condition suspensive a été mal formulée.

La liste exacte des documents dépend du bien. Il n’existe donc pas un unique diagnostic exigé pour la cession d’un bien immobilier, mais un ensemble de certificats et de renseignements à adapter à la région, au bâtiment et à ses équipements.

Préparer les contrôles dans le bon ordre

Le certificat PEB doit être demandé suffisamment tôt puisqu’il est nécessaire avant la publicité. Les renseignements urbanistiques et le dossier de copropriété gagnent également à être rassemblés dès le début afin d’identifier rapidement une difficulté.

Le contrôle électrique peut être organisé avec le notaire en fonction de l’ancienneté de l’installation et des rapports déjà disponibles. L’extrait BDES doit, quant à lui, être demandé à un moment compatible avec sa durée de validité.

Les factures de rénovation, permis, plans, certificats, rapports d’entretien et garanties doivent être classés avant les premières visites. Des documents complets permettent de répondre précisément aux candidats acquéreurs et évitent de présenter comme « conforme » une installation qui n’a jamais été contrôlée.

Le choix de l’intermédiaire chargé de commercialiser le logement ne dispense pas le propriétaire de cette préparation. Le dossier documentaire doit être contrôlé indépendamment des promesses de rapidité de vente. Pour organiser cette étape, consultez également Comment trouver la meilleure agence immobilière en quelques étapes ?.